Los gastos e impuestos locales de una compraventa en España son un paso obligatorio en el proceso de venta y adquisición.Sin embargo, es muy importante tenerlos en cuenta como un factor financiero y ajustarlos al presupuesto. Esta circunstancia es imprescindible, ya que el coste de un inmueble no se limita al precio de venta anunciado por el vendedor de la vivienda.
Los costes principales incluyen la tasación y el registro de la propiedad inmobiliaria, el notario, los impuestos IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) e ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), entre otros gastos obligatorios tanto para el vendedor, como para el comprador.
A continuación, detallamos cuáles son todos los documentos necesarios, gastos e impuestos de una compraventa en 2024, según la ley española.
Documentos necesarios para vender un inmueble en España
En primer lugar, es muy importante que el propietario sepa si se considera residente o no. Según la Agencia Tributaria, una persona se considera un residente en España en una de las siguientes circunstancias:
- Su estancia en España supera los 183 días durante un año natural y está acreditada.
- España es la principal base o centro de sus actividades económicas.
- Cuando su pareja legal y sus hijos a cargo residan en España.
Documentación necesaria
- DNI (Documento Nacional de Identidad).
- Escritura de Propiedad.
- Nota Simple.
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
- Certificado que acredite que no hay deudas con la Comunidad de Propietarios.
- Certificado de deuda pendiente a fecha de otorgamiento de escritura pública, en el caso que la propiedad tenga pendiente liquidar una hipoteca.
- Certificado de Eficiencia Energética. No es obligatorio pero se puede solicitar.
- Licencia de primera ocupación o de no infracción urbanística.
- ITE (Certificado de Inspección Técnica de Edificios), en el caso de vender un edificio con más de cien años de antigüedad.
Gastos e impuestos asociados a la venta de una propiedad en 2024
En los siguientes párrafos detallamos cuáles son los diferentes impuestos que corren a la cuenta del vendedor.
Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)
Se trata de un impuesto a pagar únicamente por los no residentes, por las ganancias obtenidas por la venta. Para conocer la cantidad exacta del IRNR, se debe calcular la diferencia entre los siguientes valores:
1. Valor de adquisición: este es el precio total pagado por la compra de la propiedad, incluyendo los gastos inherentes a la adquisición (impuestos, notario, Registro de la Propiedad, etcétera). También se tendrán en cuenta las mejoras e inversiones realizadas en la propiedad antes de venderla.
2. Valor de transmisión: este es el valor de venta de la propiedad menos los gastos derivados tales como gastos inmobiliarios y notariales, plusvalías, etcétera, que se deducirán.
Una vez calculada la diferencia entre ambos valores, una tasa de 19% se aplica a esa cantidad para los residentes de la UE, Islandia y Noruega, y una tasa de 24% se aplicará para el resto de nacionalidades.
Impuesto sobre plusvalías o impuesto sobre incremento de valor de suelo urbano (IIVTNU)
El impuesto a las ganancias de capital o IIVTNU es el aumento en el valor de la propiedad durante el tiempo que el vendedor ha sido propietario. El impuesto sobre las plusvalías depende del incremento del valor del suelo, de los años transcurridos desde la compra y del tipo impositivo que establezca el Ayuntamiento.
Gastos e impuestos asociados a la compra de una propiedad en 2024
El comprador de una propiedad inmobiliaria asume otro tipo de gastos dependiendo de si la propiedad es de nueva construcción o de segunda mano.
1. Propiedades de obra nueva: Al comprar una propiedad nueva en España, el comprador deberá pagar el IVA y los Actos Jurídicos Documentados. El valor del impuesto es el 10% del precio total de venta.
2. Propiedades de segunda mano: Al comprar una propiedad de segunda mano, el impuesto que aplica es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En Andalucía, el porcentaje es del 8%. Sin embargo, se ha reducido al 7% en 2022.
Deber de sello
Este impuesto depende de la comunidad autónoma y se abona en el momento de la firma de la escritura ante notario y posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad. En el caso de Andalucía, el impuesto de timbre es del 1.5% del precio de venta de la propiedad. Sin embargo, este porcentaje se ha reducido al 1.2% desde finales de abril 2021.
Notario
Los gastos de notario dependen del precio de la propiedad y del número de páginas que tenga la escritura. Por ejemplo, para un inmueble cuyo precio de compra es de 200,000 €, los gastos de notaría pueden ser de 900 € aproximadamente.
Registro de la Propiedad
Estos derechos están relacionados con la inscripción de la escritura de propiedad en el Registro de la Propiedad. Los precios están regulados legalmente y el importe total se calcula en relación al precio de compra y al número de compradores. Suele ser inferior a los honorarios del notario.
Si solicita una hipoteca, también se incluirán las tasas de tasación, notario y préstamo.