El contrato de arras en la compraventa de una vivienda es un paso crucial en el proceso de adquirir o vender una propiedad. Es un documento legal que establece un compromiso firme entre el comprador y el vendedor, sentando las bases para la transacción final, otorgar la escritura pública de compraventa.
En este artículo, te proporcionaremos una guía completa sobre los tipos de contratos de arras en la compraventa de una vivienda. Explicaremos su importancia y contestamos las preguntas más frecuentes para proteger tus intereses como comprador o vendedor. Si estás en el momento de embarcarte en la emocionante aventura de comprar o vender una propiedad, no te pierdas esta información fundamental. Te ayudará a tomar decisiones informadas y seguras. ¡Sigue leyendo para descubrir todo lo que necesitas saber sobre los contrato de arras y asegúrate de llevar a cabo una transacción inmobiliaria exitosa.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado esencial en el proceso de compraventa de bienes inmuebles, mediante el cual el comprador y el vendedor formalizan un compromiso previo de adquisición y venta. Este contrato implica el pago de una señal por parte del comprador, cantidad previamente acordada entre ambas partes. A su vez, el vendedor se compromete a entregar el bien en las condiciones pactadas en el contrato, estableciendo entre ambas partes un compromiso sólido de venta.
Este documento también certifica la cantidad entregada por el comprador al vendedor como garantía del cumplimiento del contrato y, en consecuencia, asegura la realización de la compraventa. Podría describirse como una especie de «reserva» de la propiedad.
Por lo tanto, incentiva y da garantía a ambas partes para que se cumplan los acuerdos y las obligaciones pactadas, otorgando seguridad y confianza tanto al comprador, como al vendedor.
Tipos de contrato de arras
Existen tres tipos: arras penitenciales, arras penales y arras confirmatorios. A continuación, explicamos cuáles son las diferencias.
Contrato de arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales, también conocido como arras de desistimiento, permite que cualquiera de las dos partes pueda desistir del contrato de forma libre y voluntaria. En este tipo de contratos, si una de las partes decide renunciar al acuerdo, estará obligada a abonar el importe exacto que se haya estipulado previamente en el contrato.
Si, el comprador incumple el contrato formalizado en cualquiera de sus cláusulas y decide no comprar la propiedad, perderá el importe previamente abonado. Por lo contrario, si el propietario incumple el contrato formalizado en cualquiera de sus cláusulas y decide no vender, se verá obligado a devolver lo recibido y la misma cantidad que recibió, por esto se le llama devolver el duplo de la cantidad recibida.
Si, como es lo habitual, se llega a buen término y ambas partes cumplen con las obligaciones establecidas y pactadas en el contrato, la cantidad entregada en el contrato de arras penitenciales por parte del comprador, será descontada del precio el día que se otorgue la escritura pública de compraventa.
Contrato de arras confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias asegura que la compraventa del inmueble se llevará a cabo y consiste en un adelanto del importe total del mismo. En este tipo de contratos, las sanciones no se establecen de manera explícita. No obstante, en caso de incumplimiento, la parte perjudicada tiene derecho a solicitar la venta o una compensación por los daños y perjuicios, pero deberá presentar una demanda ante los tribunales.
Si el contrato no especifica nada al respecto, se considerará que las arras acordadas son, por defecto, de naturaleza confirmatoria.
Contrato de arras penales
El contrato de arras penales establece la cantidad que el comprador perderá en caso de que la compraventa no se lleve a cabo, debido a un incumplimiento por su parte.
Similar al contrato de arras confirmatorias, se entrega una señal de reserva, que funcionará como una indemnización en caso de ruptura del contrato por parte del comprador. Es importante mencionar que el contrato de arras penales el vendedor no puede desistir de vender su propiedad.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
En el proceso de compraventa de una vivienda surgen diversas interrogantes sobre los pasos y elementos esenciales. Entre estos, el contrato de arras desempeña un papel crucial al establecer los compromisos y garantías entre el comprador y el vendedor. En esta sección, abordaremos algunas de las preguntas más comunes relacionadas con los distintos tipos de contratos de arras.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras en la compraventa de una vivienda?
No, no es obligatorio firmar un contrato de arras. No obstante, es recomendable que ambas partes en sus trámites para comprar y vender adquieran un compromiso formal con el objetivo de prevenir posibles complicaciones en la compra de una vivienda. Se formalizan, previo a la escritura pública, todos los acuerdos.
¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
Existen varios elementos fundamentales que deben estar presentes en el contrato de arras:
– Información personal tanto del comprador, como del vendedor;
– Datos de la propiedad objeto de la compraventa como dirección, Datos Registrales y Referencia Catastral; en caso de que la propiedad tenga cargas, estas también deben ser reflejadas;
– El precio de compraventa y la forma de pago. Asimismo, es importante especificar los gastos que correrán a cargo del comprador y cuales a cargo del vendedor;
– El importe de la señal que el comprador entrega al vendedor como garantía y que se descontará del precio final de venta establecido por ambas partes;
– Un plazo máximo para otorgar la escritura pública de compraventa.
¿Cuál es el plazo para escriturar desde la firma del contrato de arras?
El plazo para escriturar desde la firma del contrato de arras generalmente es de 3 meses, pero puede variar dependiendo de las circunstancias y el acuerdo entre el comprador y el vendedor.
En la mayoría de los casos, se establece un plazo de unos 90 días para finalizar la compraventa del inmueble a partir de la firma del contrato de arras. Sin embargo, esta duración puede extenderse hasta seis meses si ambas partes así lo acuerdan.
Es importante destacar que este plazo puede ser modificado si surgen circunstancias especiales que lo requieran. Por ejemplo, si el comprador necesita un tiempo adicional para obtener la aprobación de una hipoteca, es común solicitar una prórroga. En estos casos, se puede especificar en el contrato inicial o ambas partes deben elaborar otro documento que indique la modificación del plazo y los motivos de la prórroga. Esta nueva fecha acordada también se anexará al documento original.
El cumplimiento de los plazos es crucial en este proceso. De lo contrario, se consideraría una violación del contrato, lo que podría conllevar las penalizaciones detalladas.
¿Cuánto y cómo se paga?
La cantidad a pagar en un contrato de arras puede fluctuar dependiendo de lo que acuerden las partes involucradas, ya que este es un documento privado. Sin embargo, lo común es que se realice un pago en calidad de arras equivalente al 10% del precio de venta final.
En cuanto a las formas de pago, existen varias y la elección depende del acuerdo entre el vendedor y el comprador en el momento de la firma. Aquí te explicamos las opciones más comunes:
– Pago por transferencia bancaria: Esta opción implica transferir el dinero de una cuenta bancaria a otra, incluso si no son del mismo banco. Lo único que debe tener en cuenta aquí es la comisión que pueda cobrar el banco por la transacción. El contrato se considera válido una vez que la transferencia se hace efectiva, lo que generalmente ocurre dentro de las 24 horas posteriores a su realización.
– Pago por cheque: Si decide optar por el pago mediante cheque, se recomienda que el cheque sea conformado y nominativo. Esto asegura que el pago pueda ser acreditado, ya que el cantidad del cheque quedará bloqueado en la cuenta durante 15 días. Esta opción proporciona un respaldo adicional de seguridad en la transacción.
– Pago en efectivo: En este caso, el pago se realiza en efectivo, pero es importante tener en cuenta que existen límites legales.
¿Es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario?
El contrato de arras puede ser firmado sin necesidad de acudir ante un notario, y desde una perspectiva legal, tendrá la misma validez. No obstante, firmar el documento ante notario le brindará mayor seguridad y claridad.
¿Se puede anular un contrato firmado?
Sí, es posible anular un contrato de arras firmado. Las condiciones y repercusiones de la anulación dependerán de las cláusulas establecidas en el mismo y de las leyes y regulaciones aplicables. La anulación de un contrato de arras puede tener consecuencias legales y financieras. Por lo tanto, es importante considerar cuidadosamente todas las implicaciones antes de formalizarlo.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras, una señal o reserva y un contrato de compraventa?
La principal diferencia entre estos tres tipos de acuerdos radica en su naturaleza y función. Las arras y la señal o reserva son acuerdos preliminares que preceden a la escritura pública de compraventa, mientras que este último es el acuerdo final y vinculante que formaliza la transferencia de propiedad del bien inmueble, la toma de posesión.
En conclusión, el contrato de arras es una pieza clave en el proceso de compra de una vivienda, estableciendo cimientos sólidos para la transacción inmobiliaria. Hemos explorado a fondo su importancia, los tipos de contratos de arras y hemos respondido a las preguntas más frecuentes. Tener un conocimiento claro de cómo funciona el contrato de arras, qué elementos debe contener y cómo afecta a compradores y vendedores es fundamental para llevar a cabo una transacción exitosa.
Desde Fortuny Hogares Únicos nos comprometemos a proporcionar la garantía legal, la orientación y el apoyo necesarios en todas las transacciones inmobiliarias.